تهران در بحران اجاره، اتاق هم لوکس شد
افزایش تورم و تغییر سبک زندگی شهری، بازار اجاره تهران را به سمت واحدهای کوچک و اشتراکی سوق داده و حتی اتاقهای پانسیونی را به کالایی لوکس تبدیل کرده است.
به گزارش آتیه آنلاین، بازار اجاره مسکن تهران در حالی با رکوردهای جدید قیمتی روبهروست که حتی گزینههای کمهزینه مانند پانسیونها و اتاقهای کوچک نیز دیگر پناهگاه امنی برای مستاجران نیستند. افزایش تورم، تغییر سبک زندگی و رشد تقاضای واقعی برای واحدهای کوچک، موجب شکلگیری الگوی تازهای از اجارهنشینی در پایتخت شده است؛ الگویی که در آن موجران و مستاجران بهصورت همزمان ناچار به تطبیق با واقعیتهای اقتصادی جدید هستند.
به گزارش اعتماد، بازار مسکن تهران در سالهای اخیر زیر فشار سنگین تورم عمومی و جهش بیسابقه قیمتها، با بحرانی ساختاری روبهرو شده است. دیگر تأمین مسکن برای قشرهای کمدرآمد، کارمندان غیربومی و دانشجویان فقط دشوار نیست، بلکه برای بسیاری ناممکن شده است. حتی اتاقهای پانسیونی و واحدهای کوچک، که تا چند سال پیش بهعنوان گزینههای موقت و اقتصادی شناخته میشدند، اکنون با رهن ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومانی و اجارههای ماهانه ۱۶ تا ۲۳ میلیون تومان عرضه میشوند.
در مناطق شمالی تهران مانند اطراف پارک ملت، اجاره یک اتاق تکنفره بدون وديعه به ۲۵ میلیون تومان در ماه رسیده، در حالیکه در مناطق مرکزی همچون میدان فردوسی، اجاره اتاقی مشابه حدود ۹ میلیون تومان است. در خیابانهای شریعتی و کریمخان نیز ارقام مشابهی بین ۵ تا ۱۰ میلیون تومان وديعه و حدود ۱۰ تا ۱۴ میلیون اجاره ماهانه ثبت شده است. این اعداد نشان میدهد حتی کوچکترین فضاهای مسکونی هم از تب تورم مصون نماندهاند و عملاً دسترسی به مسکن مستقل برای بخش بزرگی از جامعه غیرممکن شده است.
بازار اتاقهای اجارهای؛ تقاضامحور و واقعی
به گفتهی هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس بازار مسکن، افزایش قیمت در بازار واحدهای کوچک و موقت را نمیتوان ناشی از سوداگری دانست، زیرا این بازار «تقاضامحور» است؛ یعنی ناشی از نیاز واقعی مستاجران است، نه انگیزههای سرمایهگذاری. او میگوید در این بخش از بازار، دانشجویان، کارمندان غیربومی، و حتی جوانانی که تمایل دارند مستقل از خانواده زندگی کنند، متقاضیان اصلی هستند. از دید او، رشد قیمت این واحدها نتیجهی ترکیبی از تورم عمومی، تغییر الگوی زندگی شهری، و عرضهی واحدهایی با کیفیت بالاتر است. این افزایش کیفیت –از نظر امکانات، دسترسی، و موقعیت مکانی– خود عاملی برای رشد قیمتها شده است.
به گفته فروغمند اعرابی، بازار اجاره اتاقها در تهران دیگر مانند گذشته محدود به پانسیونهای دانشجویی ساده نیست؛ اکنون برخی واحدها امکاناتی در حد آپارتمان کوچک دارند و همین کیفیت بالاتر باعث شده قیمت آنها به سطحی برسد که حتی گروهی از مستاجران توان ورود به این بازار را هم نداشته باشند.
تغییر الگوی اجارهنشینی؛ از خانههای خانوادگی تا واحدهای اشتراکی
به باور کارشناسان، یکی از مهمترین تحولات سالهای اخیر، تغییر سبک اجارهنشینی در تهران است. اگر در گذشته مستاجران اغلب خانوادهها بودند، امروز بخش قابل توجهی از تقاضا از سوی افراد مجرد یا گروههای کوچک است که تمایل دارند در نزدیکی محل کار یا تحصیل خود، زندگی مستقل و شهریتری را تجربه کنند.
به گفته فروغمند اعرابی، بسیاری از این افراد حتی ترجیح میدهند در اتاقی کوچک اما در محلهای با کیفیت زندگی بهتر سکونت کنند تا در خانهای بزرگتر در حاشیه شهر. این پدیده، که در کشورهای توسعهیافته متداول است، در ایران تا همین اواخر امری غیرمعمول بود؛ اما فشار اقتصادی و تغییر سبک زندگی، آن را به واقعیتی روزمره تبدیل کرده است.
از سوی دیگر، موجران نیز با درک این روند، واحدهای بزرگ خود را به فضاهای کوچکتر تقسیم میکنند تا مستاجران بیشتری را جذب کنند و بازدهی بالاتری داشته باشند. قراردادهای اجاره این واحدها معمولاً کوتاهمدت یا حتی غیررسمی است، و همین انعطاف به موجران امکان میدهد سریعتر درآمد کسب کنند و ریسک خالی ماندن ملک را کاهش دهند.
ناهماهنگی سیاستگذاری و رفتار بازار
فروغمند اعرابی معتقد است سیاستگذاران شهری و دولتی هنوز درک دقیقی از این تحول ندارند و چارچوبهای سنتی تنظیم بازار اجاره پاسخگوی الگوی جدید نیست. موجران با ابتکار شخصی خود این فضا را ایجاد کردهاند، در حالی که نظارت رسمی یا دستورالعمل مشخصی برای نحوه اجاره، قیمتگذاری، یا حقوق مستاجر و موجر وجود ندارد. به گفته او، همین خلأ قانونی باعث شده بسیاری از قراردادها بدون سند رسمی انجام شود و در صورت بروز اختلاف، مستاجران دستشان به جایی بند نباشد.
سبک زندگی جدید و اقتصاد اجاره
افزایش اجارهها تنها نتیجه تورم نیست، بلکه نشاندهندهی تغییری عمیق در رفتار اجتماعی است. بسیاری از مستاجران، بهویژه نسل جوان، بهدنبال استقلال فردی و سبک زندگی شهری هستند. برای آنان، نزدیکی به مراکز فرهنگی، آموزشی یا شغلی مهمتر از متراژ خانه است. از سوی دیگر، شکلگیری مشاغل جدید مانند رانندگان تاکسیهای اینترنتی، فریلنسرها و کارکنان پارهوقت باعث شده تقاضا برای سکونت موقت یا اشتراکی افزایش یابد. گروهی از این افراد با اجاره مشترک یک واحد مسکونی، هزینهها را تقسیم میکنند و به محل کار خود نزدیکتر میشوند.
فروغمند اعرابی میگوید: «در بسیاری از موارد، چند راننده یا کارمند جوان باهم یک خانه را اجاره میکنند تا هزینهها کاهش یابد. این شیوه سکونت، بیش از آنکه انتخاب فرهنگی باشد، نتیجه فشار اقتصادی است.»
تورم مصالح و اثر غیرمستقیم بر اجاره
هرچند ساختوساز در سالهای اخیر بهدلیل رکود کاهش یافته، اما تورم مصالح ساختمانی همچنان اثر غیرمستقیم خود را بر بازار اجاره گذاشته است. مالکان هنگام تمدید قراردادها، اجارهبها را بر اساس ارزش روز ملک و افزایش هزینههای ساخت تعدیل میکنند. به همین دلیل حتی در دورههایی که قیمت مصالح مانند سیمان یا آهن رشد اندکی داشته، اجارهبها همچنان روند صعودی خود را حفظ کرده است. این چرخه، بهنوعی تورم ثانویه در بازار اجاره ایجاد میکند که مستاجران کمدرآمد بیشترین آسیب را از آن میبینند.
چشمانداز و ضرورت سیاستگذاری
تحلیل نهایی فروغمند اعرابی نشان میدهد که بازار اجاره واحدهای کوچک و موقت در تهران در حال تبدیل شدن به یکی از مهمترین بخشهای بازار مسکن است. این بازار برخلاف تصور عمومی، بازاری واقعی و زنده است که بر پایه نیاز شکل گرفته، نه سوداگری. اما رشد سریع آن بدون سیاستگذاری مناسب میتواند به بیثباتی و ناامنی سکونتی بینجامد. به گفته او، لازم است سیاستگذاران شهری با درک تغییر الگوهای مصرف مسکن، دستورالعملهایی برای ساماندهی اجارههای کوتاهمدت، نظارت بر قراردادها و حمایت از مستاجران کمدرآمد تدوین کنند.
در عین حال، باید برای تقویت عرضهی رسمی و قانونی واحدهای کوچک و اشتراکی برنامهریزی شود؛ چراکه تجربه تهران میتواند الگویی برای دیگر کلانشهرهای ایران باشد. اگر دولت نتواند با برنامهریزی دقیق و تشویق به ساخت واحدهای کوچک، تقاضای روبهرشد را پاسخ دهد، بازار غیررسمی و پرریسک فعلی بهتدریج گسترش مییابد و بحران اجارهنشینی در پایتخت عمیقتر میشود.
بازار اجاره مسکن در تهران اکنون آینهای از واقعیت اقتصادی و اجتماعی کشور است؛ واقعیتی که در آن جوانان و اقشار متوسط و پایین برای داشتن سقفی بالای سر خود، ناچار به تقسیم خانهها، اشتراک فضا و پذیرش قراردادهای غیررسمی شدهاند.
این بازار انعطافپذیر، هم محصول فشار اقتصادی است و هم نشانهی سازگاری جامعه با شرایط جدید. با این حال، در غیاب سیاستگذاری هوشمندانه، همین انعطاف ممکن است به آسیبهای اجتماعی و بیثباتی مسکن بینجامد.
تهران امروز، آزمایشگاه تحولی در سکونت شهری است؛ بازاری واقعی و پرجنبوجوش که آینده اجاره در ایران را رقم میزند.
