مستأجران زیر فشار مضاعف؛ جنگ، اجاره و بی‌پناهی

آغاز جنگ در آخرین روزهای سال، نه‌تنها جغرافیای شهرها را دستخوش تغییر کرد، بلکه معادلات معیشت و سکونت را نیز به‌هم ریخت؛ از خیابان‌های خلوت‌شده تهران تا خانه‌هایی که ویران یا به‌اجبار ترک شدند. در این میان، بازار مسکن به یکی از نخستین قربانیان نااطمینانی بدل شد و مستأجران، بی‌پناه‌تر از همیشه، زیر بار هزینه‌های مضاعف و خلأ سیاست‌گذاری، در تنگنای جنگ و اقتصاد گرفتار شدند. این گزارش از هفته‌نامه آتیه‌نو به بحران مسکن پس از جنگ می‌پردازد:

آغاز جنگ آمریکایی ـ صهیونی علیه ایران در واپسین روزهای سال گذشته، صحنه جابه‌جایی‌های اضطراری و کوتاه‌مدت را در شهرهای هدف رقم زد؛ جابه‌جایی‌هایی که از نخستین ساعات حملات نهم اسفند در تهران نمود یافت و مبادی خروجی پایتخت را با موج خودروهایی روبه‌رو کرد که شتابان به سوی شهرهای شمالی و مرکزی روانه شدند. تهران ظرف دو سه روز از ریتم معمول تهی شد و در پی آن، سلسله‌ای از حملات آمریکا و اسرائیل به واحدهای مسکونی و غیرمسکونی، سیمای پایتخت را زیر غبار آوار و التهاب قرار داد. آمار رسمی شهرداری نشان می‌دهد تنها در محدوده تهران ۳۹ هزار و ۵۸۵ واحد ساختمانی آسیب دیده است؛ رقمی که در آن ۲۸ هزار و ۸۵ واحد با خسارت جزئی، ۴۲۸۴ واحد با خسارت متوسط، ۹۵۲ واحد در آستانه نیاز به مقاوم‌سازی و ۹۱۲ واحد در وضعیت تخریب و نوسازی قرار گرفته‌اند. دامنه آسیب در سایر نقاط کشور نیز گسترده است و ۹۱ هزار و ۲۵۰ واحد مسکونی و غیرمسکونی، شهری و روستایی، درجات مختلفی از خسارت را تجربه کرده‌اند؛ از بیش از ۷۲ هزار واحد نیازمند تعمیر تا ۱۱۵۶ واحد تخریب‌شده کامل. این داده‌ها نشان می‌دهد حدود ۱۳۰ هزار خانوار، معادل بیش از ۴۰ هزار نفر، مستقیماً در معرض پیامدهای جنگ قرار گرفته‌اند؛ جمعیتی هم‌سنگ نیمی از یک شهر بزرگ مقیاس. واقعیت میدانی حتی فراتر از این آمار حرکت کرده و بسیاری از ساکنان محلاتی که مستقیماً هدف قرار نگرفته‌اند، زیر فشار پروازهای مکرر، انفجارها و هراس عمومی، ناچار به ترک موقت خانه‌هایشان شده‌اند؛ ترک‌هایی که عمق روانی بحران را هم‌پای خسارت‌های فیزیکی آشکار می‌کند.

فرار سرمایه‌ها

بازار مسکن در روزهای جنگ تحمیلی سوم یکی از نخستین عرصه‌هایی بود که ضرباهنگ معمول خود را از دست داد و زیر سایه نااطمینانی، به رکودی عمیق فرو رفت. بنگاه‌های معاملات ملکی یکی پس از دیگری تعطیل شدند، معاملات خرید و فروش به کمترین سطح ممکن رسید و قراردادهای اجاره به‌طور محسوسی کاهش یافت؛ وضعیتی که مستأجران را در میانه بحرانی فراگیر و بدون پشتوانه روشن قانونی رها کرد. نبود بخشنامه یا مصوبه فوری برای حمایت از اقشار فاقد مالکیت، ابهام این دوران را بیشتر ساخت و فاصله میان نیاز فوری و اقدام نهادی را آشکار کرد.
در چنین شرایطی مسئولیت بازسازی میان وزارت راه و شهرسازی، بنیاد مسکن و شهرداری تهران تقسیم شد و بسته‌ای از خدمات شامل اسکان موقت، ثبت خسارت، آواربرداری، بازسازی و پرداخت ودیعه طراحی شد. رقم ودیعه برای خانوارهای آسیب‌دیده در تهران ۲ میلیارد تومان و در سایر شهرها بین ۳۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان تعیین شد؛ ارقامی که برای جبران بی‌خانمانی جنگ‌زدگان در نظر گرفته شد.

اجاره‌نشینی در تنگنا

موج جابه‌جایی‌های ناگزیر در جریان جنگ رمضان، تنها به خروج موقت ساکنان از شهرهای هدف محدود نماند و به‌سرعت الگوی تازه‌ای از فشار اقتصادی بر مستأجران پدید آورد؛ گروهی که ناچار شدند هم خانه خالی‌مانده در شهر خود را حفظ کنند و هم برای ادامه زندگی در شهرهای امن، واحدی تازه اجاره کنند. چنین وضعیتی در عمل به معنای پرداخت دوبله اجاره‌بها بود؛ فشاری که در بستر اختلال گسترده کسب‌وکارها تشدید شد. تجربه جنگ ۱۲روزه پیشین نشان داده بود ۳۶ درصد مشاغلی که به تعطیلی یا وقفه کشیده می‌شوند امکان دورکاری ندارند و همین واقعیت در جنگ ۴۰روزه اخیر نیز معیشت خانوارهای اجاره‌نشین را در تنگنایی جدی قرار داد.
اقدامات حمایتی دولت در این دوره عمدتاً معطوف به بنگاه‌ها و فعالان اقتصادی بود؛ از پرداخت تسهیلات به کسب‌وکارهای کوچک و متوسط و تمدید مجوزها تا پرداخت حداقل دستمزد به واحدهای آسیب‌دیده، حمایت از کارگران روزمزد، تعویق چک‌های برگشتی و اقساط، بهره‌مندی از تسهیلات گمرکی و تمدید مواعد مالیاتی. 
با این همه، عدم پیش‌بینی بسته مشخص برای مستأجران، خلئی آشکار در سیاست‌های اضطراری جنگ تحمیلی سوم ایجاد کرد؛ خلئی که بار مالی جابه‌جایی و سکونت اجباری را به دوش خانوارهایی انداخت که پیشاپیش در معرض شکنندگی اقتصادی قرار داشتند.

توقف ناگهانی معاملات

بازار مسکن در روزهای جنگ، یکی از خاموش‌ترین و منفعل‌ترین دوره‌های خود را تجربه کرد؛ دوره‌ای که از نظر فعالان این حوزه، نشانه‌های رکود آن به‌قدری آشکار بود که حتی اندک معاملات پیش‌رو نیز به حالت تعلیق درآمد. سعید لطفی، عضو هیأت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک، در گفت‌وگو با آتیه‌نو تأکید می‌کند که روند معاملات از اواخر آذر تا پیش از آغاز حملات در اوایل اسفند رو به افزایش بود و بخش خرید و فروش پس از مدت‌ها نشانه‌هایی از جان‌گیری را نشان می‌داد. همین روند اما با ورود کشور به وضعیت جنگی متوقف شد؛ به‌طوری که فعالیت عمده بنگاه‌های املاک در روزهای بحران به حالت تعطیل درآمد و تنها از ۲۲ فروردین بود که برخی دفاتر کار خود را از سر گرفتند؛ هرچند نبود مشتری عملاً اجازه بازگشت بازار به وضعیت عادی را نداد. 
لطفی توضیح می‌دهد که بخش قابل‌توجهی از مستأجرانی که محل سکونت خود را ترک کردند، نه با اسباب‌کشی، بلکه با سفرهای کوتاه‌مدت از شهر خارج شدند و با اعلام آتش‌بس بازگشتند؛ بنابراین موج گسترده‌ای از جابه‌جایی شکل نگرفت. البته در این میان، گروه کوچکی از مستأجران نیز تحت تأثیر نگرانی‌های ناشی از بحران، اقدام به جابه‌جایی کردند؛ جابه‌جایی‌هایی که گرچه محدود بود، اما بر اضطراب عمومی مستأجران افزود. بحث حقوقی قراردادهای اجاره در چنین شرایطی، یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارهاست؛ به‌ویژه با نزدیک شدن به فصل نقل‌وانتقالات. لطفی تصریح می‌کند که قانون، تمهید جداگانه‌ای برای قراردادهای اجاره در وضعیت جنگی پیش‌بینی نکرده و موجر و مستأجر ملزم‌اند تعهدات خود را همانند شرایط عادی اجرا کنند. اجاره‌بها، زمان تخلیه، پرداخت ودیعه، یا جریمه تأخیر در پرداخت، همچنان جزء اصول پایه قرارداد است و عدول از آنها می‌تواند به فسخ یا مطالبه خسارت منجر شود. 

بحران بی‌پاسخ اجاره

تسهیلات مورد انتظار مستاجران و مالکان در روزهای جنگ هرگز از سوی نهادهای متولی ساماندهی نشد؛ وضعیتی که تورج سرباز، عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک، آن را یکی از خلأهای جدی مدیریت بحران در حوزه اجاره توصیف می‌کند. او در گفت‌وگو با آتیه‌نو توضیح می‌دهد که انتظار می‌رفت وزارت راه و شهرسازی یا دیگر دستگاه‌های مرتبط با تشکیل ستاد بحران، بسته‌های حمایتی ویژه‌ای برای ساماندهی بازار اجاره تدوین کنند، اما نه در جنگ ۱۲روزه و نه در جنگ ۴۰روزه، هیچ مصوبه یا بخشنامه‌ای درخصوص شرایط اضطرار منتشر نشد. همین فقدان سیاست‌گذاری، موجی از گلایه‌ها را میان مستاجران و مالکان ایجاد کرد؛ گلایه‌هایی که طبق توضیح او، راهی به سوی اتحادیه املاک پیدا کرد، در حالی‌ که این اتحادیه هیچ اختیار اجرایی در حوزه حمایت‌های اضطراری ندارد و تنها می‌تواند مشاوره‌های حقوقی و ملکی ارائه دهد. سرباز مهم‌ترین دلیل مناقشه بین موجر و مستأجر را آسیب واحدهای مسکونی در جریان جنگ می‌داند. بمباران یا انفجار در صورتی که ملک را از قابلیت سکونت خارج کند، وضعیت «عدم انتفاع» را رقم می‌زند و تکلیف هر دو طرف را خارج از روال معمول به شورای حل اختلاف منتقل می‌کند. این قاعده همانند شرایط سیل، زلزله، آتش‌سوزی یا دیگر حوادث مخرب عمل می‌کند. او سپس این پرسش را مطرح می‌کند که تکلیف واحد اجاره‌ای آسیب‌دیده چیست؟ در پاسخ توضیح می‌دهد که اگر عیوب حادث شود، «شرط فاسخ» جاری است و موجر باید عیوب را رفع کند؛ در غیر این صورت حق دریافت اجاره‌بها ندارد. مستأجر نیز باید با ارسال پیامک یا اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر الکترونیک قضایی، مطالبه رفع عیب را مطرح کند. راه دوم در این حالت، دریافت «ارش» است؛ مفهومی حقوقی به معنای مابه‌التفاوت جنس سالم و معیوب که پرداخت آن بسته به توافق طرفین انجام می‌شود. این کارشناس حوزه حقوق ملکی چند نمونه از مصادیق دریافت ارش را تشریح می‌کند. به‌طور مثال اگر مالک از رفع عیب سرباز بزند و مستاجر ناگزیر به ادامه سکونت باشد، تعیین خسارت با نظر کارشناس انجام می‌گیرد.  

​​​​​​​ابهام در پایان قرارداد

زمان اتمام قرارداد نیز از منظر قانون‌گذار چارچوب مشخصی دارد. سرباز توضیح می‌دهد که با پایان یافتن مدت اجاره، قرارداد فسخ می‌شود و مستأجر می‌تواند ودیعه را مطالبه کند. مالک نیز باید برای اعلام زمان تخلیه اظهارنامه ارسال کند. عدم ارسال اظهارنامه به معنای ادامه قرارداد با همان شرایط پیشین است و موجر نمی‌تواند مبلغی افزون بر توافق اولیه مطالبه نماید. گاهی نیز قرارداد تمام شده اما هیچ‌یک از طرفین مراجعه‌ای نمی‌کنند و مستأجر همچنان اجاره را طبق روال قبلی پرداخت می‌کند؛ در چنین حالتی، استمرار قرارداد تا زمان ارسال اظهارنامه از سوی موجر تلقی می‌شود.
سرباز در ادامه به برداشت نادرستی اشاره می‌کند که در میان برخی مالکان و مستاجران رواج دارد؛ این‌که باید چند ماه یا چند هفته پیش از پایان قرارداد درباره تمدید یا فسخ اطلاع‌رسانی کنند. به گفته او، این تصور مبنای قانونی ندارد، مگر آنکه وجه‌التزامی در متن قرارداد ذکر شده باشد. در حالت عادی، «زمان پایان قرارداد» تنها ملاک قانونی است و نه توافقات پیشنهادی پیش از موعد. مجموعه این نکات تصویری روشن از وضعیت حقوقی مستأجران در روزهای جنگ ارائه می‌دهد؛ تصویری که نشان می‌دهد جز موارد مرتبط با آسیب فیزیکی واحدهای مسکونی و تعهدات ناشی از آن، قانون‌گذار در برابر طیفی از مشکلات و مناقشات ناشی از جنگ، زلزله، سیل یا سایر حوادث، سکوت کرده است. همین خلأ، دست مدیران و نهادهای مسئول را برای عدم مسئولیت‌پذیری باز می‌گذارد و مستاجران را در میانه بحران با مجموعه‌ای از قواعد ناکافی و سازوکارهای فرسایشی تنها می‌گذارد.